КУПУВАЙТЕ ИМОТ, КОГАТО ИМАТЕ ЗА ЦЕЛ ДЪЛГОСРОЧНА ИНВЕСТИЦИЯ
Съвети и анализи на консултант Емилия Иванова от “S PropertiesInternational”
Купувайте имот, когато имате за цел дългосрочна инвестиция
Напоследък все по-често ми задават въпросите: Да купувам ли сега имот?; Подходящ ли е моментът?; Дали няма да паднат още цените?
Ето какво бих препоръчала на всички, които се вълнуват от тези въпроси. Ако покупката на имот е за ваши лични нужди или купувате с цел да отдавате поне 5 години под наем и след това да продадете имота, то ако разполагате с необходимите средства за това, моментът винаги е подходящ по редица причини. Никоя криза или спад в цените не продължават толкова дълго. Както и междувременно имотът сам се откупува частично чрез наема, който получавате от него. Така че, ако имате свободни пари, които няма да са ви необходими през следващите 5 години, купувайте.
По друг начин стои въпросът, ако имате определени изисквания за възвръщаемост или вземате кредит от банка. Там калкулациите са малко по-сложни, но пък рамките на покупката са ясни и лесно може да се изчисли дали избраният имот отговаря на тези изисквания. Като дали искате той да ви носи 5, 7, или 11% възвръщаемост, да е в жилищна или офис сграда, да е монолитно или панелно строителство. Тук съветът ми е да не се водите от емоциите - „Ами този апартамент е в много хубава и модерна сграда, всичко му е довършено, дори има и мебели – супер!”. Това е грешният подход. Правилно е да извадите калкулатора или лаптопа и да направите сметка на парите, които ще похарчите. Ако тези сметки покажат, че въпросният имот се вписва в изискваната от нас финансова рамка, то тогава започваме да гледаме останалото.
Особености при покупка на имот с цел инвестиция
Когато закупувате недвижим имот, вие се ръководите от три възможни мотива. Първият е да закупувате имот, в който вие и семейството ви ще живеете или ще отпочивате (на морето или в планината). Вторият вид покупка е покупката на имот с цел осъществяване на някаква бизнес дейност. Третият вид е покупка на имот с цел инвестиция при наличие на свободни средства или частично с банков заем.
Тук ще разгледаме третия вид. Специфичното при него е, че купувачът (инвеститорът) не се интересува конкретно какъв вид имот ще закупи - жилищен, търговски, обществен, промишлен и т.н. Той може да заяви някакво желание какъв вид да бъде имота, но това в случая не е водещ критерий. Водещото в случая е това, какъв приход генерира този недвижим имот. Обикновено инвеститорите се насочват към обекти , в които има настанени вече наематели и за предпочитане с дългосрочен договор за наем. Ако имотът е обявен за продажба, то при заявен интерес за покупка в такива случаи на инвеститора се предоставя договора за наем или поне финансовата му част. Това, което трябва да се вземе предвид, е съотношението на продажната цена, отнесена към чистия приход (бруто прихода минус разходите за поддръжка и управление). Специфичен случай е, когато има и банков заем, където трябва да бъде отчетена, и цената на заемния капитал. Представено в проценти това съотношение е съизмеримо с останалите алтернативи на капиталовложения (банков депозит, фондов пазар, стоков пазар и др.) Ако достатъчно добре се прецени и ликвидността на самия имот след известен период години, то вземането на инвестиционно решение става много лесно.
Къде са най-изгодните имоти в момента?
Имам желанието да насоча купувачите на недвижими имоти към търговете на частните съдебни изпълнители. Защо да закупим имот от ЧСИ? Изгодна цена - след изготвяне на пазарна оценка на продаваемия имот, ЧСИ по закон го обявява за продан на 75% от тази цена. Ако не се продаде на първа продан, то следва втора с още 20% по-ниска цена - покупката от ЧСИ изключва възможността за каквито и да било претенции от трети страни впоследствие - не заплащате комисионна на агенция за недвижими имоти - няма риск да си загубите авансово заплатените пари, защото те са в сметката на ЧСИ и ако не сте спечелилият търга, то до 3 работни дни парите ви се възстановяват. Разбира се една такава сделка има и недостатъци - в някой случаи вътре в имота живеят длъжниците, а те не са очаровани от продажбата - първоначално обявената цена не винаги е продажната, защото на търга не участвате само вие - не можете да ползвате кредит, защото трябва да заплатите цената в едноседмичен срок от спечелването на търга (изключение е само една банка, която предлага такъв продукт). В заключение мога да кажа и да ви посъветвам - ако търсите изгодна (ценово) сделка, търговете на съдебните изпълнители са вашето място. Но същевременно трябва да сте готови да приемете и негативите, съпътстващи една такава сделка. Късмет на всички желаещи да опитат!
Цените на недвижимите имоти в Гърция
Има нещо интересно на пазара на недвижимости в нашата съседка Гърция. Както всички знаят, там кризата е доста по-сериозна отколкото при нас. Вследствие на нея има доста празни магазини в двата главни града - Атина и Солун. Продажбите там също са намалели и като обем, и като цена на квадратен метър. Процентно някъде около 8% средно за изминалата 2011 г. До тук нищо по-различно от случващото се при нас. Нека обаче да погледнем техните курортни зони - имам предвид Халкидическия полуостров. По-конкретно двата му „ръкава“ или „пръста“, както им казват българи и гърци. Там, на Касандра и Ситония, цената на квадратен метър не се е променила с повече от 2% от 2006 г. насам. Т.е. кризата там се е отразила дотолкова, че цените не са се повишавали, но и не са спаднали. Ето тук е разликата с нашия пазар. С началото на кризата първо се сгромолясаха цените на ваканционните имоти. Примери - Слънчев бряг, Банско. Това според мен се дължи на презастояването, на недоброто обслужване и на недобрата инфраструктура. Следователно, ако се погрижим това да не е така и нашите цени биха се стабилизирали. С инфраструктурата и обслужването можем да се справим, но с презастрояването въпросът е доста по-сложен. Бих могла да споделя и още нещо интересно за пазара в Гърция. Там имотите също имат цена на квадратен метър. Тя варира (за Халкидики) от 900 до 1300 евро. Но тази цена е за застроената площ. Там терасите и идеалните части по подразбиране вървят към имота. Затова можете да срещнете обяви за 2 ст. с площ от 40 кв.м. или 3 ст. с площ 60 кв.м.
Какво ще се случи с пазара на недвижими имоти след 3 години?
Имам удоволствието да поставя на дневен ред един интересен въпрос. Какво ще се случи с цените (пазара) на недвижими имоти след 3 години, т.е. през 2015 г. Смятаме да запазим коментарите и да проверим кой е прогнозирал най-добре.
Ето и мнението на консултанти в нашата агенция: За европейския пазар очакваме още по-голямо понижаване на ценовите нива, поради задълбочаването на икономическата криза на стария континент. Това обаче ще доведе до сключване на по-голям брой сделки с недвижими имоти, поради стабилността на инвестицията в дългосрочен план, и възможността от тях да се генерира доход до момента на продажбата.
За пазара в Америка очакваме стабилизация и увеличаване на броя сделки за отдаване под наем. Това е в резултат на високата задлъжнялост на населението към банковата система.
Логичен съвет - до 2014 – 2015 г. спестявайте! През тези 2 години купувайте! Увеличение на капитала си очаквайте да реализирате през 2017 – 2018 г.
Какво трябва да знаем за покупката „на зелено“?
Нека се върнем пазара на недвижими имоти в България около 5-6 години назад. Тогава хората масово се интересуваха от покупка на имот. Интересуваше ги локацията и най-изгодната в района цена. По-слабо се интересуваха от качеството на строителството и от етапа в момента. Какво е положението сега? Локацията, разбира се, отново е на първо място. Интересните места се променят с времето и урбанизирането на града, но остават водещи. Сега обаче всеки иска да купи имот в качествено построена сграда, отговаряща на съвременните изисквания за строителство. С качествени материали и енерго-ефективна. По възможност да има разрешение за ползване, почти изцяло населена и с регулирана ЕС. Това е чудесно, но обикновено струва най-скъпо. Кризата отся добрите строители и инвеститори от псевдо такива. Затова си мисля, че и в момента може да се купува „на зелено“, като се спазват някой прости правила:
1. Проучете инвеститора и строителя - имат ли осигурено финансиране, както и колко и какви обекти са завършили до момента
2. Постарайте се в договора ви за покупка и изпълнение плащанията да отговарят на завършване, на определени етапи от СМР - т.е. да плащате за свършена работа.
3. Контролирайте периодично строителния обект - има ли там работници и напредва ли строителството.
4. Запазете достатъчно голяма сума за последното плащане, поради забавянето на снабдяването с разрешение за ползване и задължително обвържете точно това плащане с момента на получаване на документа.
Как да направим предварителна оценка на недвижим имот?
Мисля, че мога да съм полезна на хората, които трябва да вземат решение за продажба на недвижим имот като им препоръчам следното: Обикновено (но погрешно) продавачите изхождат при определянето на цената на имота от това колко пари им трябват на тях, или какви цени (офертни) са видели в същия квартал. Реакциите първоначално винаги са: „Ами там се вървят по толкова за кв.м, значи и ние ще го обявим на същата цена”. Грешката идва от това, че освен да гледат квартала и най-високата цена там, те не отчитат фактори като: локацията в самия квартал (главна улица, пазар, метро, наличие на шумни или замърсяващи дейности в близост и т.н.); различна конструкция и година на построяване на сградата; различен етаж; различна степен на лукс и доста други фактори влияещи за правилно определяне на цената на конкретен имот. Ако говорим пък за УПИ или НУПИ (парцел, имот) нещата стават още по-фрапантни. В много случаи дори два съседни парцела могат да бъдат с коренно различни цени. Например ако единият попада изцяло или частично в зона за озеленяване, а в другият е разрешено високо етажно строителство или ако през единият минава подземен колектор на ВиК или Топлофикационен. Тогава разликата в цената на двата имота не е в проценти, а е в пъти. Затова се обръщам към всички, които се съмняват в това каква стойност има техния имот - обърнете се към специалисти в тази област - оценители или брокери на недвижими имоти. В повечето случаи срещу минимално заплащане (или дори безплатно при определени обстоятелства) ще получите предварителна оценка на собствения имот. Тя няма да е с точност до сто евро, но ще ви ориентира достатъчно добре. Не забравяйте, че в порталите за имоти може да сте видели съседния до вашия парцел да се продава на някаква цена, но той да е този, който е отреден за озеленяване, а вашият да е с разрешено застрояване. Ако обявите вашия за продажба на същата цена, грешката би била огромна, имайки предвид, че почти във всички случаи говорим за поне няколко десетки или стотици хиляди евро. Желая успех на всички, при сделки с недвижими имоти да постигат най-добрите за тях условия.
