ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ: ЛЕЧЕБЕН ГЛАД
Запустяла тухлена сграда с олющена фасада и изпочупени стъкла… Гледката е типична за почти всяка стара индустриална зона в България, а за инвеститорите, търсещи бързи решения за производство и складиране е равна на отчаяние. През последните години пейзажът нямаше много шансове за промяна. Спадът на инвестициите доведе до отлив на интерес към проекти в индустриалния сектор. Предлагането остана оскъдно, а ако има развитие, то е основно при строителството за собствени нужди или по поръчка (build to suit). Най-засегнат изглежда наемният пазар, където липсата на нови площи запълни наличните модерни складови бази и сведе дела на свободните помещения до под 3%.
Така едно от ограниченията за нови инвестиции и разширение на налични производства и логистични операции освен политическата и икономическата нестабилност се оказва и имотният пазар, който няма какво да предложи.
Все пак отделни проекти за изграждане на индустриални площи вече се случват и ако са успешни, ще са добър знак и за нови вложения.
Пазарно присъствие
Сделката на швейцарската компания Trisa за 27 хил. кв.м в "Индустриален парк София-изток" край Елин Пелин бе една от положителните новини за сегмента на индустриалните имоти тази година. Производителят на продукти за устната хигиена обяви, че ще изгради логистичен център с площ от 3000 кв.м за обслужване на доставките си в Източна Европа. В рамките на същия индустриален парк веригата "Пикадили" също планира дистрибуционен център на площ от 76 600 кв.м. Пак на изток от София - край Елин Пелин, приключва и работата по център от 6000 кв.м на логистичната компания "Гербрюдер вайс".
Няколко месеца по-рано производителят на електрическо оборудване "АББ България" (част от шведско-швейцарската група ABB) официално откри втори завод край Пловдив, макар и самата инвестиция да приключи още миналия октомври.
Активни останаха и производителите на авточасти. Германската Behr Hella Thermocontrol приключи фабриката си в държавната индустриална зона в Божурище, а в началото на следващата година Nexans влиза в производствената си база в Плевен. В Русе Witte Automotive също разширява капацитета си.
Към тези проекти със сигурност има какво още да се добави, но то едва ли ще промени значително обема от инвестиции в индустриални площи в страната. Още повече на фона на случващото се на съседни, по-големи и по-атрактивни пазари като румънския.
За по-скромното представяне на България в привличането и разширяването на големи производители и логистични оператори обаче си има причини. И те освен в работната ръка, икономическите показатели, разходите и стимулите за инвеститори се свеждат и до възможността въпросните компании в кратки срокове да оборудват база и да започнат дейност. И тук проблемът отново опира до офертите на имотния пазар.
Възможните решения
Недостиг на съвременни площи за производство и складиране определено има и това личи от статистиките на консултантските компании. Според "Елта консулт" от 800 хил. кв.м складови и логистични имоти в района на София едва около 450 хил. кв.м са новоизградени и покриват съвременните изисквания за височина, температурен контрол, настилки и др.
Основният проблем е липсата на ново строителство през последните години. Заради него от Forton отбелязват рекордно ниски нива на свободни площи на софийския пазар - едва 2.4% от общо 812 хил. кв.м за последното тримесечие. Големи бази като тези на "Юнивърсъл лоджистик" и "Транскапитал" са заети. Дори в района на летището, където наемите на складовете са над средните за пазара, свободни площи няма, отбелязва Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални имоти" в компанията.
И той, и колегите му отбелязват като основен двигател на пазара сделките със земя. От цитираните в началото примери също личи, че масовият модел е компании, които влизат в страната или разширяват дейността си, да купуват парцели и да си строят складове или производствени бази.
Процесът отнема време най-вече заради тежките административни процедури по регулация на земята и изграждане на довеждаща инфраструктура. Това е причината край по-интересни за инвеститорите градове като София, Пловдив, Русе още в годините на имотния бум да се обособят държавни, общински и частни индустриални зони, които предлагат подготвени за строителство терени.
Край София подобен пример е държавната индустриална зона в Божурище, също и няколко големи частни проекта на изток от града. Един от тях - "Индустриален парк София-изток", е почти завършен като прилежаща инфраструктура, което позволява бързо започване на строителство при инвеститорски интерес. Другият - East Ring край Нови хан, се развива по сходен модел. Инвеститорът "Глориент инвестмънт БГ" вече е прокарал ток, вода, канал, оптичен кабел, асфалтов достъп до индустриалния парк и се ангажира да завърши обектите на потенциални купувачи в комплекса за 8 до 10 месеца. Новото при проекта на "Глориент" обаче е, че за първи път от години редом с опцията за строителство по поръчка той включва и част с площи за наемния пазар (базата от 6400 кв.м бе открита преди дни).
"Вече се изморихме да се разминаваме със средни по размер компании, които имат бизнес и клиенти, но нямат бюджет от централите си за инвестиции в страната и търсят площи под наем", обобщава Велизар Проданов, проджект мениджър на East Ring.
Думите му обясняват решението на "Глориент" за подобно строителство. Повечето проекти за подобни бази обаче все още са само картинки.
Защо ги няма
"Действително пазарът на индустриални имоти продължава да е движен почти изцяло от инвестиции в собствени бази и разширения. Докато в имоти под наем не се инвестира", обобщава Христо Асенов, директор агенционни услуги в MBL CBRE.
Неговото обяснение е скъпата земя, която вдига стойността на подобни проекти и прави по-бавна възвращаемостта при наем от средно 4 евро на кв.м за София. По тази причина предприемачите трудно поемат риск, още повече че на пазара рядко има наематели за по-големи площи от порядъка на 2-3 хил. кв.м. Фокусът е върху малки помещения - по 500-600 кв.м, основно за търговия, дистрибуция, лекарства, сервизи.
Изпълнителният директор на "Елта консулт" арх. Валери Левиев добавя към причините за велите инвестиции в складове и производствени бази под наем и трудното финансиране, ако проектът не е обвързан с предварителни договори за наем. Това важи особено, ако зад инвеститорите в подобни проекти стоят чужди капитали, тъй като те оценяват страната като рисков пазар.
В същото време обаче от "Елта консулт" регистрират запитвания от големи наематели - за 2-3 000 кв.м, но няма какво да им предложат. Подобна е ситуацията при Forton.
За София интересът е основно от логистични компании, тъй като градът концентрира сериозно потребление. Затова повечето оператори и търговци на дребно се стремят да разположат базите си близо до него и в същото време до основните магистрали на изток, за да имат бърз достъп до страната.
Според Владимир Гюрджиев от Forton особено трудна е ситуацията с логистичните компании, които са спечелили нови клиенти и търсят големи площи под наем. За тях това е единствен вариант, тъй като ангажиментът им е за 3 до 5 години, а за такъв срок инвестиция в строителство по поръчка не се изплаща. Освен това тя не позволява гъвкавост на бизнеса.
За малките наематели, които търсят по 200-300 кв.м, има повече варианти, включително пренаемане на неизползвани от други компании площи.
И все пак те строят
Въпреки сложната картина консултантските компании очакват следващата година да бъдат започнати повече проекти за складови и производствени бази под наем.
Освен първия етап на East Ring се планира строителство на подобни площи и в комплекса на "Бългериън пропърти дивелъпмънтс" край софийското село Кривина. Управителят на компанията Минко Борджуков съобщи, че скоро ще внесе документи за разрешение за строеж и напролет започват да строят. Първият етап от проекта ще е с площи под наем и ще е 9800 кв.м.
От "Индустриален парк София-изток" също имат готовност да започнат строителство на 10 хил. кв.м високостелажни складове в рамките на проекта, като за тях има и разрешение за строеж.
Минко Борджуков обаче вижда ограничен потенциал за инвестиции в площи за складиране на софийския пазар, тъй като търсенето се определя от потреблението, а то едва ли ще се развива драматично в близките години. Според него пазарът ще бъде движен по-скоро от размествания и реорганизация на бизнеса, включително излизане на компании от по-стари складови бази. Извън столичния град обаче също има пазар, и то интересен, но за друг тип инвеститори.
Според арх. Валери Левиев, докато София, Пловдив и Русе са интересни за логистични оператори заради близостта до магистрала "Тракия" и до Дунав мост, по-малки областни градове са привлекателни за различни производства. Причините са по-голямото предлагане на работна ръка и по-ниските заплати. В това число влизат градове като Плевен, а покрай отварянето на втория мост над Дунав - също Монтана и Видин. Ботевград също се очертава като хъб за леката индустрия.
Извън този потенциал обаче за момента Пловдив и Русе също се очертават като интересни райони по-скоро за производство заради добрата инфраструктура, квалифицираната работна ръка и по-ниските разходи за заплати в сравнение със София.
Съуправителят на "Тракия икономическа зона" край Пловдив инж. Пламен Панчев посочи, че в момента с бързи темпове в района се разрастват основно инвестициите в автомобилостроене и земеделие, докато капацитетът за логистика все още не е напълно реализиран. По думите му всяка година в проекта, който обединява шест индустриални зони на площ от 10.7 млн. кв.м край града, се инвестират между 70 и 130 млн. евро, а в момента се работи по общо седем нови обекта.
Това, както и очакванията на повечето мениджъри и консултанти на пазара на индустриални площи са в оптимистичния спектър. Нагласите са, че въпреки политическите и икономическите проблеми в страната следващата година ще има повече инвестиции в складови и производствени бази, включително и за наемния пазар. А основната препоръка е страната по-активно да се рекламира и да привлича инвеститори, особено на фона на силната конкуренция в региона.
